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特色小镇的开发与融资

点击:1066 日期:2018-06-21 选择字号:
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浙江及湖南的特色小镇,正不断聚集敢干能干的企业家、创新人才。弄潮儿向涛头立,苦干巧干加油干,一条新“干”流悄然汇成。—————— 这是国家对特色小镇的嘉奖。


日前,第三批浙江省级特色小镇的申报评审工作已经展开,可以预见,2017,浙江特色小镇无疑将持续升温,而大批的投资者也必然将更加坚定地涌向这片新热土。


此时,回顾浙江特色小镇的相关经验,为2017打好基础是十分必要的。


 

华汉旅特色小镇规划案例-云南腾冲和顺古镇


概念性的东西就不多说了,今天主要谈谈特色小镇的两大重要节点:开发和融资。


开发


根据浙江特色小镇的相关经验,其开发主要包括7个部分。 


①  特色产业引擎:

当地的特色产业,一般以当地政府推广目录上的新兴产业或本地自有的传统文化产业为主。


②  旅游引擎:

旅游业是吸引外来消费的关键,其中包括一个或多个核心旅游休闲项目,如观光景区、主体乐园、特色街区、温泉木屋养生中心等。


③  核心产业园区:

产业园区承载了小镇产业的研发、生产、制造等核心功能,是城市特色产业的集中体现。


④  休闲聚集区:

聚集了各种休闲业态,留住人流并扩大其消费。


⑤  产业延伸环:

围绕特色产业及旅游产业,形成一系列产业延伸,呈辐射或组团分布。


⑥  获取土地开发收益的重点:

包括原有城镇居民居住,农民城镇化居住,产业人口聚集居住,外来游客居住等。


⑦  社区配套网:

服务于居民生活及旅游产业的金融、医疗、教育、商业等产城一体化的公共配套。


 


华汉旅特色小镇规划案例-四川平乐古镇


其中,特色产业开发是核心,不仅涉及了产业本身的生产制作,还会延伸到服务性质的第三产业,与其相关的应用以及教育和研究事业。


而浙江特色小镇的产业又以双产业为主,即“特色产业+旅游产业”。


其中,特色产业开发具体落地架构主要分为事业导入与产业开发两个方面:


事业导入又分为(产业科研基地)、(教育培训园区)、(产业博物馆)、其他(相关配套设施)。




 

华汉旅特色小镇规划案例-贵州省瓮安县猴场古镇


产业开发主要包括产业本身(科技产业园、产业孵化园、双创中心、创想园等);产业应用(应用示范园等);产业服务(产业+贸易、产业+会议、产业+木屋康养、产业+运动、产业+休闲娱乐等等)三大类


旅游产业项目开发则主要采用“旅游吸引核+休闲聚集+商街+居住”的架构模式。


旅游吸引核——特色项目吸引核(包括主题乐园、景区等)、风貌吸引核(包括木屋古镇、艺术、创意等)、广场吸引核(包括激光水秀、篝火晚会等)、餐饮吸引等。


休闲聚集——餐饮聚集、酒吧与夜间聚集、创意木屋客栈聚集等。 


商街——创意工坊街区(诸如百工坊、百艺坊等)、娱乐游乐街区(演艺、洗浴、养疗等)、休闲街区与商业地产。


居住——就业与本地居民第一居所、大城市与周末居住第二居所、养老与度假居住第三所等。


商业模式


政府在市场运作的基础上,引进民营企业建设特色小镇,自己只负责小镇的定位、规划、基础设施及审批服务。在这样的背景下,寻求合适的商业模式,对政企两方都尤为关键。


 

根据经验,浙江特色小镇的盈利主要来自以下五点。


①  土地一级开发:即通过土地的一级开发直接获利,或通过其他模式(如补贴方案等)享受升值收益结构。


②  二级房产开发:其中又包括六大房产结构:一居所地产、商铺型地产、木屋客栈公寓型地产、二居所地产(周末)、三居所地产(度假)、养老木屋地产,再通过销售回收经营等方式形成销售运营模式。


③  产业项目开发:

一是特色产业项目开发,包括科教文卫等产业事业导入及产业园、孵化园等产业本身开发;

二是旅游产业项目开发,包括旅游吸引核项目(如主题公园)、休闲消费聚集项目(如休闲商街)、夜间休闲聚集项目(如水秀表演等);通过项目的运营获得收益。


④  产业链整合开发:

泛旅游产业链和特色产业链相互支撑,构建区域产业生态圈,包括金融、教育、居住人群、城市化机构和政府政策等。


⑤  城镇建设开发:

城市服务:公共交通服务、社会服务等;

城市管理:城市智能化管理、政府政策等;

城市配套:银行、学校、医院等。


 

华汉旅特色小镇规划案例-湖北省郧西县上津古镇


投融资模式


特色小镇的开发需要以基础设施的投入为前提,但是对一些财政比较薄弱的地区而言,大量的资金投入显然不现实。


因此,持续稳定的资金来源是特色小镇发展的关键,合适的融资模式对于特色小镇的发展是非常有必要的。


在这里,浙江特色小镇主要采用的是以构建以项目为核心,特色小镇投融资平台为互相支撑的投融资框架结构。


 


①  投资平台建构:

一是城市投资;二是旅游投资

城市投资包括健康、水利、健康投资;旅游投资包括文化投资、农业投资、养老投资等。


②  多种融资方式:

包括基金资金、开发性银行政策资金、PPP开发资金、商业银行信贷资金、ABS资产证券化、政府贴息、贷款资金等。


③ 外部资源导入:

导入大量优质的IP资源,包括知识资本的导入以及成熟品牌的导入。

 


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